深圳版

兩年前，迷你倉新蒲崗關於華強北最成功的笑話是：美國參議院宣稱，深圳華強北已攥住五角大樓命脈；美國情報部門抱怨，恐怖分子使用中國產山寨手機無法監聽。當時的華強北，各大電子市場人聲鼎沸，日進鬥金。而如今，在華強北核心地段的遠望數碼城、賽格通信市場、華強電子世界、賽博數碼廣場等電子市場，均有旺鋪轉租的信息。那些曾經難有立錐之地的繁忙市場，出現了不少空鋪空櫃。曼哈通訊數碼廣場更是在臨街廣告中，打出了"逆勢突圍，捍衛華強北"的口號。華強北需要突破的，到底是地鐵修建的臨時圍擋，還是產業轉型的必經陣痛，是每個華強北守望者心中的疑惑。租金和商舖空置率，就成為他們最直接的信心晴雨表。生意難做、鋪租堅挺電子市場商舖空置成常態盡管位於華強路核心地段的曼哈通訊數碼廣場懷抱雄心壯志，但是現實並不如預期。去年7月，占地1.4萬平方米的蘇寧電器的撤離讓它久久未能恢複元氣，而商場四樓在新的招商規劃中要打造2000平方米的電子商務專區和5000平方米的手機配件專區，進展也不如人意。到目前為止曼哈四樓只有7個商舖入駐經營，藏身在數百個空蕩蕩的鋪面中，頗為冷清。即使在該商場三樓，也只有四成商舖正常運營，未加整理的空鋪成片出現。客 流 相對較大的遠望數碼商城。(掃 此 二 維碼，可看遠望數碼城空置現狀360度高清大圖) 蘋果、三星等水貨智能手機和平板電腦是最紅火的商品，大多數鋪面的小白板上寫著的都是品牌智能手機的熱銷型號。另外，國產品牌智能手機也占據了該商場的一席之地。盡管如此，該商場三樓的空置率也超過15%，四樓更是達到了60%-70%。哪怕在商場二樓，也經常能看到櫃台上貼著"招租一半"的廣告。南都記者向一位張姓鋪主咨詢租鋪事宜時發現，"招租一半"通常是經營多年的老鋪降低成本的手法。"我這個櫃面位置很好，雖然內鋪的面積不屬於我，但是6500塊一個月的租金沒什麼空間可以講的。"張老闆一邊做著生意，一邊比劃著這個不到3平方米的櫃面示意，他說的6500元租的只是這一側櫃面的一半，"要不是現在生意沒原來好做，我也不會想往外租的。"從他的絮絮叨叨和對租金絲毫不讓的態度可以感受到，他分租櫃面的意願並不強烈。與曼哈、遠望以及附近的賽格通信、華強電子世界類似，賽博數碼廣場同樣將一二樓改造成了行貨數碼市場，隨處可見的是國內外品牌數碼專營店。據商場工作人員介紹，這次升級改造是去年開始的，為的是適應市場發展的需求，提高競爭力，而個體商戶則遷移到三四層。此次升級，讓賽博流失了不少商戶，四樓有超過50%的櫃面空置，五樓有60多間鋪面下午4點還沒開始營業，三樓也有零星的空櫃出現。在三樓扶手梯旁的一個鋪位，鋪主郭小姐大吐苦水，每月3800元的鋪租讓她感覺負擔很重。郭小姐在華強北從業5年，見證了它的黃金階段。她表示，現在的市場則要求必須做智能手機，轉型對於一直做山寨手機銷售的個體商戶來說非常艱難，"轉型需要大量資金，而以前大量的庫存現在難以及時變現。更重要的是，智能手機銷售方面的操作空間遠不及山寨手機，轉型成功也沒多少錢賺。"對於引進品牌專賣店提高檔次的經營方式，郭小姐認為，"那就已經不是華強北的特色了。華強北的生命力一直以來就是成千上萬的個體商戶匯聚的。"商舖空置成為各大電子市場的常態，除了上述幾家，賽格廣場、華強電子世界、高科德通訊數碼廣場、龍勝手機批發中心、桑達電子通訊市場、萬商電腦城等位於華強北商圈最核心位置的電子市場都不再是一鋪難求。甚至在華強電子世界市場部"低至三折"的瘋狂招商下，目前還有近兩成的鋪面等待商戶進駐。山寨手機廠商從近千家縮至100家老字號手機賣場轉賣配件為生其實，提起華強北，恐怕人們最先想到的依然是各類價格便宜、款式層出不窮的山寨電子產品。而最輝煌並且走出國門的則是"深圳製造"的山寨手機。2011年之後，隨著普及市場逐漸飽和，山寨手機的新增用戶已經大幅減少，原有市場進入以換機為主的階段，對質量的關注超過了對價格的關注，山寨手機便逐漸式微。王熙(化名)曾是深圳一家國產品牌手機公司的營銷總監。在他看來，國內山寨手機市場帶來高額利潤回報的時代已經過去，國內消費者的消費理性和品牌意識的成長，給山寨手機行業帶來了巨大的壓力，但原先的山寨手機廠商並未就此認輸。"華強北的手機行業也跟隨潮流迅速完成產品轉型智能機市場。山寨手機行業的發起者聯發科和展訊芯片公司迅速研發製造了符合華強北手機行業的智能手機芯片，從單核到雙核到四核，從主頻400M到1.5G產品全規格布局。"可惜的是，盡管山寨手機廠商在技術層面跟進速度很快，但國內高消費群體消費理念和習慣的轉變給了很多大膽嘗試山寨智能產品的公司致命一擊。"很多公司不停推出新產品，又因為產品不符合市場需求不得不將產品下線。依托于自己的快速反應和模仿去適應市場，說白了也就是碰運氣。"王熙認為，傳統功能機轉型智能機給予山寨市場的大量機遇不斷被錯失。於是，經不起市場考驗的山寨手機廠商逐漸銷聲匿跡，僅有金立、步步高、朵唯、O PPO等少數廠商成功拋棄了低端模式，通過品牌化的方式進入主流市場站穩了腳跟。據不完全統計，深圳無品牌的山寨手機廠商從兩年前的近千家銳減到現在的100家左右，而國產手機品牌則由200多個增加到600多個。"深圳手機製造業並沒有消亡，而是更加成熟，成為了正規軍。"有業內人士如此表述。南都記者走訪發現，華強北各大電子市場已極少有專門經營山寨手機的商舖，即使是最早的山寨手機賣場高科德和最大的山寨手機外貿市場龍勝，都已經逐漸轉向銷售國產品牌手機和手機配件。隨著智能手機的風靡，手機配件和周邊的銷售成為華強北電子市場新的支柱。據觀察，無論是以電子元器件銷售為主的賽格，還是以水貨手機迷你倉出租售為主的遠望，或者是以品牌行貨手機銷售為主的曼哈，都有近一半的鋪面在銷售各式各樣檔次不一的手機配件，在一些電子市場這個比例更是高達80%。蘋果、三星等熱銷品牌則是重中之重。"大概從2008年開始，這裡的很多商舖轉做蘋果手機配件，很多外國人來這兒選貨批發。現在除了一樓主要銷售對講機、品牌手機之外，二三四樓幾乎看不到其他產品，幾乎80%的商舖都在銷售蘋果配件。"在賽格通信市場，商戶林先生反映。多年的產能積累讓手機配件供應易如反掌。一位孫姓從業人員在交流中表示，手機配件的質量要求不高，易于生產，"深圳生產手機配件製造有非常好的基礎，很多以前做山寨手機產品的商家，換一套機器就可以做出來。"日均人流量下降10%-20%封路初期商舖租價驟跌一半很多市民和商戶將華強北的衰弱歸結于地鐵修建的圍擋封路，並且有不少數據支撐這一觀點。(掃此二維碼，可看華強北地鐵封路施工現狀360度高清大圖) 華強北街道對14家代表性單位的市場人流量、商業額、出租率、單位租金四項指標實時監測的結果表明，有13家日均人流量下降10%- 20%。而據美聯物業對華強北商舖的監測數據顯示，過去的半年內，專業電子市場的整體空置率在3、4月份達到最高，約為20%-25%；租金也在封路初期高台跳水，3月份由約480元/平方米跌至約250元/平方米。中聯地產二手房研究院總經理肖小平介紹，華強北鋪租從2010年底高位下跌，至今一直處於低位盤整期，預計至少在地鐵施工結束前難見回升。分析人士則將目光盯在華強北的轉型升級上。市信息行業協會秘書長陳一木認為，封路的影響更多體現在百貨商場，電子產品配套市場的不可替代性決定了其受遊客流量影響較小，相比之下電商浪潮對實體商舖所造成的衝擊更值得關注。美聯物業全國研究中心主任徐楓在近期本報的專欄評論中也曾強調，"華強北的租金走跌，地鐵修建是短期因素，而產業結構調整才是長期因素。"事實上，華強北的業態一直是生產性服務業，無論是電子產品維修還是手機配件，這些年積累下來的產業基礎和客戶資源，並不會因為產業轉型升級而流失殆盡，需要更多的細分與開發。在此片區，萬商音響城和太平洋安防市場的零空置，正顯示了市場開發的前景和可行性。目前華強北各大電子市場的商舖空置，一方面體現了中小商戶被市場淘汰，另一方面則體現了商場為了整體升級設立了入場門檻。"包括我們在內，周邊不少商場都借機進行了商舖裝修和品牌升級改造，增加了文化類、體驗類、服務類產品的比重。"樂淘里地鐵商城經營管理部副經理李輝飛認為，這次封路對於華強北的經營者來說是一個觀察市場的良機，"正是因為客流減少，我們能夠收集到具有忠誠度和消費深度的顧客數據，能更有針對性地對這個群體進行研究和服務。一旦地鐵修好，現在的積累和升級會給我們更多爆發的力量。"絕大多數商舖持有者同樣對未來抱有信心。從中原地產、美聯物業、中聯地產等中介公司反饋的情況看，今年片區內的二手鋪成交量極少，均價也保持在13萬元/平方米，業主多傾向于繼續持有。中聯地產二手房研究院總經理肖小平在接受採訪時稱，"投資客寄希望于市場下行給持有者帶來降價壓力，如果僅比市場價低10%，投資客購買的熱情並不高。眼下投資環境較差，商舖持有者少有其他投資渠道，除非特殊情況基本不急於出售。"隨著商戶對封路的逐漸適應，華強北商圈7月份的租金也恢複至年初封路前的水準，平均每月約為360元/平方米。華強北再生焦點規劃1.四條地鐵線穿行，將建4萬平方米深圳最大地鐵商城隨著深圳地鐵7號線施工期的敲定，華強北已正式進入長達三年的地鐵圍擋期。地鐵三期工程率先建設的7號和9號線將經過人口密集的福田、羅湖和南山三區，而在華強北商業區，將規劃建設一個規模龐大的地下商城，連接1號、2號、3號、7號線，總面積超4萬平方米。目前，在華強北段，1號線設置有華強站，2號線設置有華強北站，3號線設置有華新站，再加上7號線的華強路站，這裡將成為深圳特區關內，除福田中心區外，地鐵口密集度第二大的區域。這對於本就在轉型路口躊躇的"中國電子第一街"來說或是完成轉型陣痛的重要契機。建成後，華強北地下商城將成為一個集軌道交通、行人交通、商業經營三位一體的綜合性樞紐，市民從紅荔路到濱河大道完全可以不用走出地面。這將把更多的人流都留在地下商城，為商城帶來更多商機。2 .周邊8街區舊改�動，未來產業用房僅占一半華強北被定義為"中國電子第一街"，為形成全國乃至亞洲地區具有影響力的特色商業街區，福田區政府開展了一系列華強北改造規劃研究工作，優先推動華強北路兩側8個街區、緊鄰華強北的華強南地區、華新村等城中村和舊居住區的更新改造。目前，《上步片區更新改造市政規劃研究項目》中的前期三個試點更新單元和華新村的改造專項規劃也已完成初步方案設計，華強北路立體街道國際咨詢項目已完成專家評審。在華強北更新項目中，產業用房占據一半，住宅類房地產占比20%，公益類設施占比為30%。3 .做"中國電子穀"還是"商貿一條街"，尚待明確華強北地下商城的規劃，能否促使華強北功能的轉變，關鍵還得看引進的商業業態類型。"華強北最大的問題不在於硬件條件，不是修地鐵封路，而是面臨產業結構調整帶來的困境。而如果轉型不成功，大規模的地下商城反倒會與地面商業，尤其是二三層的商舖形成競爭關係。"徐楓說。有業內人士表示，華強北的轉型路徑有兩種主導方向，一種是在原有業態基礎上打造中國電子穀，另一種是將華強北改造成珠寶、服裝商貿一條街。而目前，政府對華強北商業業態轉型尚未出台明確的定位。專題策劃/統籌：南都編輯 左娟專題採寫：見習記者 謝秀鎏 詹燕燕 實習生張桂蘇專題攝影及二維碼製作：南都記者 胡可儲存倉