全國版） - (收回“失地”搞地產20年後拍出“地王”土地“積蓄”為江門里村發展集體經濟留下空間

江門里村"當時每個村小組都自行賣地，self storage手續非常亂，沒有經過社員大會同意就賣了，大家都處於一種非常浮躁的狀態。"———曾任里村村支書的梁寶俊回憶總顧問：國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任 李鐵編年史第二部土地開發漸熱(1992-2004)樣本關鍵詞：失地郊區村的城鎮化進程"菜籃子"出身，通過集體企業完成原始積累，再先人一步，搞活房地產，保障村民的醫療、教育、退休等福利，讓他們過上體面的城里人生活。江門蓬江區里村，作為最早的失地郊區農村，用二十年的時間，趟出了一條"工業起步、物業穩村、地產興村"的道路。不僅讓自己成為周圍村莊豔羨的對象，也為當地政府提供了一個城鎮化的絕佳範本。土地"流失"上世紀90年代，江門蓬江區里村(時屬江門市郊區環市鎮)經歷了一波工業發展，但是正當大家都沉浸在豐厚利潤帶來的喜悅中時，里村的土地卻在大量流失。"當時各種名目的徵地很多，手續也不規範，很快里村就遭遇了幾乎無地可用的困境了"，曾任里村村支書的梁寶俊回憶。1969年，梁寶俊高中畢業，加入里村村委會。這個在村委工作了40年的老書記記得，當時村里就已經有了最早期的五金製造廠，以家庭作坊的形式生產一些基本生活和生產用具。但作為郊區的里村，當時主要經濟支柱還是農業和養殖業。據《蓬江區志》記載，1990年，隨著里村、白石、水南等村工業的高速發展，環市鎮正式確立了"工業興鎮"的發展思路，創辦了大量的工業企業，這讓環市鎮迅速跨入了江門市十大鄉鎮行列。此時，里村的工業發展也進入了高峰，到1992年，里村共有14間集體工廠，同時還有36間掛靠企業，村屬企業總產值突破億元大關，純利潤達到了600多萬元。里村家具廠的產品還被評為了省優產品，成為環市鎮的明星企業。豐厚的利潤讓村里完成了最早期的原始積累，為後來的城鎮化發展奠定了基礎。里村開始村莊的基礎設施建設，到1992年，里村已經全面實現了村莊道路混凝土化、溝渠硬底化以及農村廁所的改造，向城市看齊。後來馳名國內的大長江摩托車集團也在當年創建並投產，區里開始大力發展工業園，擴大工業發展規模。區委二屆十七次全會還通過了《中共江門市郊區委員會關於二十年趕超亞洲四小龍實現現代化的意見》，明確提出了工業興區、趕超亞洲四小龍的目標。這一年，廣東省各地級市經濟排名中，江門排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山，而後來的經濟強市東莞還排在11位，中山排在13位。工業發展中，里村車隊的老闆施漢儀脫穎而出，成為當時里村甚至整個江門的能人。據村民回憶，大約在1985年前後，施漢儀就私人購買了大哥大，成為里村的第一人，即使在江門地區都是最早的幾部之一。"當時大哥大要兩三萬元，是財富和身份的象徵，走到哪裡放在桌子上，就能震驚四座。"一位和施漢儀較為熟悉的老幹部告訴記者。根據他們的說法，施漢儀那時一年就能掙上近二十萬元，相當于普通幹部一輩子的工資收入。正是在施漢儀等人的影響下，里村很多有抱負和想法的人都開始了自己創業之路。這一年，里村經聯社的淨收入達到了1008983元。討回"地王"正當大家都沉浸在豐厚利潤帶來的喜悅中時，里村的土地卻在大量流失，成了最早期的失地村。1992年，梁寶俊上任後做的幾個大舉措之一就是"討回"土地，包括了一塊過戶手續還沒有辦理完畢的120畝土地，這塊當時僅值200萬元的土地2010年時拍出了1.44億元，成為了當時江門市區的"地王"。"當時每個村小組都自行賣地，手續非常亂，沒有經過社員大會同意就賣了，大家都處於一種非常浮躁的狀態。"正是在這個背景下，1992年梁寶俊被推上了歷史舞台，挑起了里村村委書記的擔子，"直到我退休，還有很多朋友對我說，我太斯文，不適合做村書記。我就和他們說，那是歷史的選擇，是村民的信任，我只能全力以赴。"失去賴以生存的土地，農民的心態難免浮躁。梁寶俊看到了此中竅要，這個新扎書記做的第一件事，就是———發錢，讓失地的村民不用擔心吃飯問題。很快，每人5000元就發到了村民的手中，村里一下子都靜了下來。一個四口之家，一次就能拿到兩萬元，這在當時不啻于一個天文數字。一夜"萬元戶"的村民開始了瘋狂的消費，摩托車成為了當時最時尚的消費品，一時間村里摩托車盛行。當里村的村民騎著摩托車進城時，就連江門城區都還停留在單車時代。新官上任的第二把火，是管理體制改革，將全村9個小組的土地、集體資產統一收歸村里進行管理，村民的所有福利由村里統籌解決。這一想法很快在社員大會上獲得了滿票通過。為便於統籌，村里決定對村民的分紅實行股份制，同時對股份進行固化。"所有當時有土地的村民就有股份，其他就沒有股份，股份可以繼承，但不再新增。"梁寶俊說。1994年股份固化完成時，村民的年終分紅人均約有2000元，一個正常的四口之家，年終分紅就達到了近萬元，成為了當時遠近聞名的富裕村。10年之後的2004年，里村的農村股份合作制經驗在蓬江區全區範圍內推行。第三把火至今看來，依然具有深遠的戰略意義，那就是"收回失地"。當時據村委會統計，全村9個小組加在一起只剩下不到260畝土地。為了讓村里有更大的發展空間，梁寶俊帶著村幹部走訪徵地單位，說明村里的實際困難，希望退回還沒有辦理手續或者沒有開發的土地。"當時有個地產商聽了我們的話，很爽快地把土地退回給了我們，這才有了後來我們的泮海藍灣項目，因此我們都很感謝那些人。"值得一提的是，是當時江門市苑威貿易發展公司剛剛和村里簽訂了一個土地買賣合同，從村里買下了後山的160畝土地，過戶手續還沒有辦理。為了能夠挽回這些土地，梁寶俊多次找到該公司溝通，但是效果並不理想。於是，梁找到市政府有關領導，最終得到市里的支持，對於沒有過戶的土地按照已付款進行結算。"當時他們已經付了200萬元，所以就按照當時的地價，給了他們30多畝地，剩下的120多畝土地，他們還沒有付款，我們也就不給土地了。"直到今天，這130畝土地已經成為里村發展的最後空間。直到2010年12月7日，這塊當年價值200萬的地塊，被拍出了1.44億元，成為了江門市區的"地王"。此時，村民們才明白當年梁寶俊拼命挽回土地的良苦用心。租樓興村手上有地，口袋里有錢。其他地方的工業剛開始起步，頭腦活絡的里村人就先人一步，找到了一個新的增長點———地產。里村的地產發展並非一賣了之，而是保留了一部分物業用來出租，以維持未來一段時間里村經濟的可持續性。現在，蓬江區市區旺地上的不少建築物，也還是里村的物業，這些物業出租為里村福利保障奠定了基礎。1986年是里村房地產業的一個起點，如今蓬江區政府所在北郊新城區域開始�動開發，里村成為蓬江區開發房地產項目的第一個村集體。直到2002年左右，該項目才全部結束，讓里村在房地產業發掘到了第一桶金。"由於項目迷利倉大，只能和環市鎮以及江門市二建公司合作，利潤也不是很高，但是卻意味著一個新的產業的崛起。特別是在後來企業改製之後，房地產業為里村發展提供了一個新的機遇。"里村經聯社的負責人告訴記者，當時的房價還很便宜，大概只有300多元/平方米，北郊新城成為江門炙手可熱的樓盤。但是里村的當家人並沒有將全部樓房都出售，而是保留了一部分物業用來出租，以維持未來一段時間里村經濟的可持續性。北郊新城開發的時候，里村的工業發展正處於巔峰時期，里村的辦公樓的命名也就充滿了濃厚的時代色彩———"里村工業大廈"，直到今天還佇立在蓬江區人民政府對面。"今天的富爾文華、農行附近的主要建築物，也都還是我們的物業，這些物業的出租為村里福利保障奠定了堅實的基礎。"經聯社的負責人表示。第一次房地產開發為里村帶來了經濟上的巨大收益，同時也為里村培養了很多地產開發方面的人才，這為後來里村的其他項目開發以及獨立運營三舊改造地產項目提供了基礎。新世紀剛剛開始，里村又開始了新的地產項目。由於看好五邑大學北面的發展趨勢，當時就在第二人民醫院旁邊，開發了封閉式小區管理樓盤嘉福花園。"樓盤開發過程中，逸豪酒店正好落戶那裡，為樓盤的熱賣起到了積極作用。"隨著逸豪酒店、益華百貨等落戶，樓盤的價格也不斷攀升，這一次里村才真正嘗到了地產開發的甜頭。在里村房地產業發展的同時，里村的環境也正在快速變化。1998年，隨著市區迎賓路的建設，里村迎來了一個新的機遇，汴溪新村應運而生。"最初的目的就是安置迎賓路徵地的拆遷戶，但是後來考慮到村里還有部分村民住房困難，就將面積擴大了。"村里完成三通一平後，村民根據規劃和要求自行建設裝修，排列整齊的小別墅一下子讓里村的面貌大為改觀。記者來到新村採訪時，正遇到住在汴溪新村的嫦姐坐在小賣部前休息，她直言自己生活狀態是很多城市人都嚮往的。"住在這裡環境很好，一點不比小區差，475平方的住房，恐怕是很多城里人不敢想的。"不僅如此，由於新村村口就有公交車站，加上幾乎每家都有小車，交通更是便利。"出門2公里的地方幾乎可以完成所有生活需要，附近有富爾文華、逸豪酒店，也有天沙河邊的大排檔，購物近的有永利商場、高端的有益華百貨，自來水通到家，電器設備一應俱全，完全是城市的生活。"不做農民2004年，蓬江區開始在環市鎮試點"村改居"，在身份上，里村村民一次性全部變成了城市居民。"村改居"將村民納入社保、醫保體系，使村集體甩掉包袱，輕裝上陣。村里集體經濟負擔得到了一定的減輕，更多的用于新的投資。村民們不僅事實上過上了城里人的生活，名義上，他們也甩掉了"郊區"的帽子。1994年8月10日，國家民政部批准，江門市城區更名為江海區，江門市郊區更名為蓬江區，從此使用了十年的"郊區"終於謝幕。隨著經濟的發展和城市擴容，里村正在從原來的郊區蔬菜基地逐步變成城市中心的一部分。與此同時，里村人開始走出里村，融進江門這個區域中心。作為城市管理者，蓬江區開始關注這些生活在城市的農村人，尋找一條解決之道。2004年，蓬江區開始在環市鎮試點"村改居"，村民一次性全部變成了城市居民。這一年，里村經聯社的淨收入已經達到了1233.7900萬元。凡事都不會一帆風順，剛開始的時候村民盡管渴望"居民"身份，但同時也有所擔憂。"最初的時候，說村改居後，村民的宅基地都要歸為國有，這讓村民們意見很大。"遇到同樣問題的各村幹部很快將這一情況匯報給了環市鎮和區政府，最終宅基地得以保留。由於行政村實行村民自治，村委會承擔了農村的絕大多數義務，包括教育投入、村容村貌建設管理、環境衛生、公共設施、計劃生育等事務，村集體經濟的負擔較重。而從城市公共管理的角度看，這些公共負擔應該由各級政府承擔。"村改居"的目的就在於將村民納入社保、醫保體系，使村集體甩掉包袱，輕裝上陣。之于里村，僅路燈的電費和維護費用每年就可以節省幾十萬元，加上環衛、教育方面後來都由上級政府統籌解決，村里集體經濟負擔得到了一定的減輕，更多地用于新的投資。當里村完成村改居時，村里的集體經濟仍然保留了一些保障，例如老人全部實行退休制度，每人每月最低退休金350元。村民享受醫療福利，基本門診每年發放600元，住院醫療費報銷70%。當年故事1992年投資港澳打款1300萬無動靜1992年底，江門市郊區人民政府大範圍鼓勵外向型經濟發展，鼓勵本地資金走出去，到港澳去闖一闖。區政府的一個下屬企業江昌公司還在香港、澳門設立了分公司，負責聯繫內地的企業到港澳發展。於是里村的幹部們在咨詢了一位分管區領導的意見後，決定和該公司合作。"我們當時主要是和他(江昌公司)合作開發一個地產項目，但是我們的1300萬元錢打過去後，他們遲遲沒有動作，我們就沒有再打款過去。直到後來才發現，這中間存在很多問題，我們和他們的官司一直打了近二十年，今年才拿回了港幣800萬元。"對於這次投資失誤，已經退休了的梁寶俊一直耿耿於懷。記者採訪中瞭解到，當時同一時期幾乎周邊所有的村一級都有港澳投資項目，已經成為一股風氣，而投資最多的項目就是地產。1994年承包企業合同注明"保留人員"1994年是里村集體經營和私人經營的分水嶺。那時候集體企業的管理體制開始暴露出明顯的問題，私營企業的靈活性讓集體企業面臨巨大挑戰，村辦企業的利潤開始大幅下滑，甚至出現了0利潤的情況。與此同時，江門個體私營企業卻迎來了一個發展高峰期。據江門市檔案館的資料記載，1994年江門的個體私營經濟迎來一個發展的小高峰。這一年，市政府出台了《關於加快個體私營經濟發展的決定》，把個體私營經濟作為新的經濟增長點來抓。"凡是變革，必會觸動部分人的利益，就會有阻力。"意識到這個問題，里村的領導班子經過調研，找到了一條阻力最小的變革之路：所有企業承包給個人的時候，都要在合同中注明企業必須保留企業原有人員。很快村里的偉豪塑料廠就被人看中了，承包了出去。但村委的好意村民們並不領情，不久之後，在這些企業工作的村民們都紛紛離開了這些效益不佳的企業，進城自謀工作了。當這些承包者經營效益也越來越差時，村委只好將機器設備進行轉讓，留下廠房出租。"當時我們計算過，很多企業經營的效益還比不上我們出租廠房的效益好，所以我們就把出租廠房作為一個企業改製的出路了。"梁寶俊坦言，後來每年出租廠房的收入，約占整個村集體收入的2成。直到2012年，隨著里村電子廠的關閉，里村原有集體工業企業全部破產，連廠房也在三舊改造的呼聲中被拆除，里村的工業發展正式宣佈結束。更多內容請見南都網的城鎮化30年專題：http 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