政策未明朗 樓價先起泡 概念股掀炒風 經濟實益未至

自由貿易區概念當炒，迷你倉雖然現時仍在起步階段，有關政策細則尚未出台，未來可帶來多少經濟效益屬未知之數，但上海樓價已因此受惠炒升，今年以來，浦東外高橋一帶樓價已經急漲20%至30%。至於本港，亦產生一批自貿區概念股，不過，現時只停留炒概念階段，相信自貿區對這些股份的實質影響，還要等待數年。記者 王薇、耿荷上海、廣東、香港報道　　自貿區概念推高上海樓價，近日剛獲准進駐自貿區的10多家外資金融機構，忙於在區內物色分行鋪位或寫字樓，以爭取盡快插旗布點。寫字樓、商鋪供不應求，租金已被連悉搶高。其中�豐控股（005）就以每日每平方米10元（人民幣，下同）的租金，剛在外高橋租下200平方米的街鋪。至於外圍住宅因供應充裕，加上此前升幅過快，樓價或有壓力。　　從自貿區掛牌後，外高橋區內寫字樓在一個月內租金翻倍。與基隆路2號相鄰的湯臣國際貿易大廈租金就是「海鮮價」。在沒有自貿區消息時，該商廈的租金是每天每平方米3元，9月底變為4.5元，10月底已漲到7至8元。近數天則是沒有租盤。「現在大家都想進來」　　晨陽不動產中介代理朱雲雲說：「前兩天有個客戶願意出12元，最後還是租不到。現在大家都想進來，位置好的辦公樓根本不夠用。」上海業界預期，最快在三中全會以後，將有一批很有吸引力的金融政策公布，因此，星展、花旗、�豐、渣打、�生、東亞、東京三菱、三菱住友及德銀等都在籌建自貿分支行。　　主打高端商業租賃的中介居間房主管張華，最近忙個不停。他說：「自貿一掛牌，就有很多外資銀行要進駐。我們也很急，外高橋是做工業和物流的，甲級寫字樓很少，銀行需要地鋪，一下子哪找這麼多？」他笑言︰「自貿啟動很快，上海的確沒有儲備。新建辦公樓都來不及，只能先改造倉儲或工業樓。」商用物業供不應求　　這一波是商業辦公樓吃香，之前一波則是自貿概念炒起上海住宅樓價。浦東6號�地鐵五洲大道站附近的仁恆森蘭雅苑，就是受惠自貿區的高端物業。該盤一期住宅於2011年首推的均價每平方米接近4萬元，別墅均價近儲存倉萬元。今年11月2日最新推售的二期住宅均價4.5萬元至5萬元，別墅起價至6.5萬元。　　克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，自貿區確實對外高橋等區域房價有明顯刺激作用，發展商也以此為賣點，自我炒作、催谷銷情。不過，外高橋高端樓價，已貼近市內地段同類型住宅售價，很多上海人開始害怕：「房價漲得這樣快，肯定是泡沫，有些過頭了。」　　另一個受惠樓盤由新加坡仁恆與上海外高橋保稅區股份共同開發。森蘭名佳供應不多，推盤節奏跟足自貿，據銷售策劃主管黃邦華介紹，森蘭名佳8月31日首批開盤，均價每平方米2.7萬元；10月17日再推盤均價3.2萬元，該樓盤現已悉數售罄。坐在樓盤現場接待處，黃邦華說：「我們沒做推介，售樓處還未搭建，已經售完。」　　在高橋鎮學前街，主打換樓業務的中介說，今年2月附近的動遷房每平方米叫價不超過1.5萬元都還沒人要。7月開始流傳自貿區消息，樓價彈升至1.7萬至1.8萬元。9月尾10月初叫價狂飆至2.3萬元，樓價漲幅很誇張。朱雲雲說，近兩個月業主紛紛反價、封盤。有時甚至一天一個價。買家則轉買為租，因此可說是有價無市，成交不多。商貿趨頻繁 地產股受惠　　其實，除了上海樓市受惠自貿區，本港股市亦產生一批自貿區概念股。對於上海自貿區概念股份的前景，耀才證券高級分析員植耀輝認為，於上海有房地產業務的公司可望能間接受惠自貿區的發展，其中，錦江酒店（2006）經營及管理的酒店，大部分位於上海和北京的黃金地段，預期自貿區的商業活動帶動下，對酒店的入住率會有幫助。　　另外，上海自貿區的發展帶動該區的樓價，世茂房地產（813）在上海擁有不少高端物業，可望間接受惠。至於其他上海自貿區的相關公司，其中有綠地香港（337），該公司看好上海自貿區周邊商廈的需求，以6.09億元投得浦東新區合慶集鎮兩副商業用地，預計發展成為合慶集鎮區域中心商業綜合體。另外，上海實業（363）是上海市政府窗口公司，主要從事基建設施、房產業務，估計隨�自貿區的規劃，可帶動其業務發展。迷你倉最平