中速時代：貨幣供應與房地產

艾經緯十八屆三中全會終於拉開帷幕了，mini storage市場已從月前的眉飛色舞走向偃旗息鼓。我們不知道這次會議會出台什麼樣的一攬子規劃，但將經濟增速下調至中速勢必是要義之一。中速時代，既是政府主動松油門，更是經濟運行的內在需要。比較日韓經驗，經濟增速下降，貨幣供應增速也自然下降，那麼當前對資金最為飢渴的房地產市場無疑受到的衝擊最多。一巴克萊與CEIC整理1973年至今中國增長數據顯示，過去30年在三中全會閉幕後，GDP增長通常會下降。十八屆三中全會之後也會嗎？在10月31日的三季度經濟形勢座談會上，李克強總理向在座的經濟學家問到，7.5%的經濟增速能不能算中高速？李克強還提到，"我們要在必要和可能之間、在轉型升級與保持合理增長速度之間，找到一個'黃金平衡點'，使增長保持在合理區間，保證較為充分的就業，同時要加快結構調整，著力提質增效，使中國經濟行穩致遠。"更重要的信息出現在11月4日的《工人日報》上，該報刊登了李克強10月21日在中國工會第十六次全國代表大會上作的經濟形勢報告。報告中，李克強提到"目前GDP增長1個百分點，就能夠拉動130萬~150萬人的就業。我請人力資源和社會保障部與有關方面反複測算，都認為要保證新增就業1000萬人、城鎮登記失業率在4%左右，需要7.2%的經濟增長"。穩增長是為了保就業，同時穩增長也為調結構創造有效空間和條件。 總理提到7.2%的測算依據，以及對7.5%的追問，2014年預定目標可以想象。中國的經濟增速可能就此邁入中速時代，甚至不排除定目標在7%，給實際增速留下一些餘地。二在經濟增長的中速時代，貨幣供應增速自然也需下降，表現在貨幣政策上，就是市場所理解的中性甚至偏緊。10月中旬，在外匯占款的意外增加衝擊下，央行暫停逆回購，後期雖重新開始逆回購，但利率有所抬高，市場擔心"6·20"重現。尤其是李克強10月21日講話發表後，市場預期貨幣政策將緊縮。李克強談到，我們的赤字率已經達到2.1%了，要堅持穩住財政和貨幣政策，存量盤活，決不抱薪救火，因為廣義貨幣供應量M2的餘額3月末超過了100萬億元，已經是GDP的兩倍了。換句話說，就是"池子"里的貨幣已經很多了，再多發票子就有可能導致通貨膨脹。此外，11月1日財政部長樓繼偉在中國上市公司協會2013年年會上表示，本次宏觀調控沒有採取短期刺激措施，而是注重改善供給，促進經濟長期可持續發展，不追求短期效果。而央行又給市場加了一把稻草，筆者總結了央行在三季度貨幣政策執行報告中的重要內容：1.經濟可能將在較長時期內經歷一個降杠杆和去產能的過程；2.房地產、地方政府性債務等問題比較突出；3.貨幣政策總體要求是"堅持總量穩定、結構優化"；4.創造一個穩定的貨幣金融環境，促使市場主體形成合理和穩定的預期。6月以來的市場恐慌self storage在抬升利率中樞，5月，銀行間市場的隔夜拆借利率還只有2%左右，但6月後一直在3%以上，6月中旬便達到4%~6%，甚至在6月20日一度高達13%。而在10月，隨著暫停逆回購，隔夜拆借利率再到5%以上。但事實上，自去年以來，央行在貨幣政策的態度一直是中性偏緊的，恐慌並無太多必要。在經濟增速進入中速時代後，央行的貨幣供應增速自然是要下降的，日韓曾經也是如此。而從短期而言，央行今年新增的常備借貸便利（SLF）工具也一直在暗中"呵護"市場。11月6日央行首次公佈相關數據，6~9月SLF分別為4160億、3960億、4100億和3860億元人民幣，常備借貸便利已成為主要提供短期流動性的工具。三中速時代，還意味著目前的經濟需要降杠杆、去產能，而房地產又是其中繞不開的一環。上周宏觀觀察《2015年：房地產市場的一個關鍵時點》引來不少爭議，房地產市場兼具消費品、資產屬性，市場與政府之手疊加，交易系統不如股市便捷，投資者情緒量化較難，因而分析起來自然頗有難度。但筆者的文章從人口影響決定的需求因素、存量和增量影響的供給因素、房地產市場的周期性、開放資產市場中的外部衝擊，再到購房者的交易決策。應該說，分析框架是比較完善的，得出的2015年是個關鍵時點結論也是疊加驗證的。而從貨幣供應角度而言，當M1增速進入下滑階段，房地產其實是最受衝擊的。目前銀行表內貸款中，按揭貸款占13%，開發貸和建築貸占10%，地方政府融資平台占15.2%，故38%的貸款直接與房地產和融資平台相關；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬億~16萬億，其中70%左右投向房地產和融資平台。當貨幣政策延續當前態勢，房地產的資金未必寬裕。今年三季度末，房地產信托融資規模高達8942億元，占整個信托業融資規模的9.33%，2013年房地產信托兌付規模將達2847.9億元，兌付壓力較大。其實2011年中期後，就有多家信托身陷兌付危機，無錫某樓盤房價也因此銳降30%。但不經意間，房地產市場又活過來了。對於房地產市場的風險，海通證券首席經濟學家李迅雷說得很好，"房地產已經綑綁了中國經濟，故投資者也預期到中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因──大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。"可以參考的是，美國第三季度住房自有率為65.1％，跌至1995年來最低水平。其實，只要是資產，甭管中國有多特色，價格自有其運行的軌跡。2008年深圳的斷供潮已被遺忘，2013年溫州法院拍賣房產也在被漠視，只因為"我有一所房子，面朝大海"的中國夢？（作者為本報編輯，微博：@艾經緯CBN）迷你倉