申城新房市場開盤量開始明顯增加 今年或重現“金九銀十”

晨報記者 張昱欣 唐佳 徐運進入8月下旬，新蒲崗迷你倉面對即將來臨的傳統"金九銀十"銷售旺季，申城新房市場開盤量開始明顯增加。"限購令"政策出台伊始直接影響到樓市的表現，尤其是在2011年，"金四銀五"、"金九銀十"這些樓市黃金期的傳統規律被徹底打破。但進入去年下半年，樓市轉而進入升溫通道，被積壓多時的潛在需求入市意願強烈，同時重磅政策被市場逐步消化。因此，在供需兩旺的條件下，"黃金期"樓市固有的定律今年有望重現。值得注意的是，在開發商對今年後期樓市仍將逐步複蘇上行的樂觀預期下，近期包括公積金在內個人住房貸款收緊的消息，卻可能成為決定今年樓市"金九銀十"成色的主要變數。"金九"新盤扎堆 七成在外環外隨著"金九銀十"臨近，更多樓盤將陸續推出，下半年的樓市仍會出現逐步複蘇態勢。不少房企都在調整旗下項目開盤的銷售周期，意在加快推盤速度，爭取讓項目在"金九銀十"期間順利入市。新浪樂居樓盤中心數據顯示，9月預開盤項目共40個，與8月的24個相比，環比增加66.67%，與去年9月的36盤相比，同比小幅增長一成。截至8月19日，9月申城預開的40個項目中，29個項目位於外環外，占9月開盤總數的72%。區域主要集中在嘉定區、浦東新區和奉賢區。內中環、中外環數量分別僅為4個和1個。值得注意的是，內環內預計有5個項目推出。此前，網上房地產數據表明，截至到8月19日，上海市內環內可售住宅套數為4536套，比例不足全市可售住宅的10%。根據漢宇地產新房監測數據顯示，全市于9月份開盤或加推的數量，處於歷史高位水平。同時需要提醒的是，今年7、8月份，新房市場交易量出現季節因素回落，並非是由於需求驟減所致，更多是受到供應量大幅萎縮所限制。但隨著"金九銀十"供應量加大，意味著大量需求都將被有效激活，並轉化為實際購買力。以此為前提，今年樓市"金九銀十"將有望出現量價齊升的局面。漢宇市場研究部分析師張頎認為，大部分房企都不願錯過"金九銀十"的樓市黃金銷售季。通過近兩個月的蓄水工作，進入8月下旬後，房企現已蠢蠢欲動，紛紛打算在此期間密集推盤。信貸資金面存變數樓市成交穩健增長，讓開發商開始憧憬能在"金九銀十"有個好收成。然而就在近期，銀監會表示將加強個人住房貸款風險監管，住房貸款或將收緊，公積金額度偏緊之勢仍在蔓延。記者從部分購房者和商業銀行瞭解到，近期公積金貸款審核緊放寬周期長，而商業貸款優惠力度也有所減弱。記者以購房者身份咨詢了部分大型商業銀行瞭解到，目前申城的幾大銀行首套房貸利率最低仍然打8.5折，但對申請者的資質審查嚴格，大部分實際拿到的優惠利率在9－9.5折，有些銀行甚至恢複到基準利率。而作為剛需購房貸款支柱的公積金貸款，則已於今年上半年起嚴格規範了貸款審批環節。目前，大多數公積金貸款購房者獲得貸款的周期由原來的一個半月延長至三個月左右。對此，同策研究中心研究總監張宏偉表示，由於整個信貸政策尚無明顯鬆動，因此在住房貸款額度上預計也不會太鬆動，首套房貸的額度到底多少，目前無法評估。當前公積金貸款審核趨緊，首套房貸的優惠減少，審批周期延長的話，肯定會影響市場成交量。在其看來，銀行信貸額度收緊，將不利於市場的快速去化，甚至影響到快速擴張的中小企業的現金流。"如果繼續發酵，將會對'金九銀十'成交量帶來較明顯降溫。"張宏偉表示。9月或主推90平方米剛需房從調控指向性看，首次置業及改善型需求依舊是政策的首保範圍。區分購買力的高低不同，首先，剛需客群仍將是市場的主力成交對象。根據9月份計劃開盤或加推的樓盤列表看，寶山、嘉定、南匯等外圍區域，都將推出90平方米左右的兩房戶型，如定價符合市場正常水平，成功吸納足量需求量的難度不大。而另一種則是出于改善目的購房群體。從短期情形看，上海將繼續保持現行限購政策，部分購買力較強的購房者，則大多會青睞于"一步到位"的模式，將選擇重心鎖定于中心城區的公寓項目，重點分佈于閘北大寧、虹口魯迅公園、普陀長風板塊、浦東北蔡等板塊，上述板塊公寓房源單價普遍在35000－50000元/平方米區間範圍內。值得注意的是，大平層及別墅產品，預計也將是9月份樓市主推產品之一。但考慮到上半年此類產品大多已經過一輪漲價過程，即使選擇在樓市黃金期，採取集中推盤策略，但對於此類產品銷售表現想要起到大幅提升，仍會面臨較大困難。新房價漲反襯二手房價格優勢"金九銀十"黃金期的到來，供需兩旺的背景下，新房價格將面臨新一輪上漲壓力。房企上調新房價格，同時也會抬高購房者的准入門檻條件，如此一來，將拉大新房與二手房兩者間的價格差。漢宇市場研究部分析師張頎表示，對於剛需置業者而言，價格的原因，將使其被引向二手房市場。同時，即使處於同一板塊內的新房、二手房小區，因戶型設計上存在較大差異性，也會直接將准購房群體進行分類。在普陀長風板塊內，新房以中高端產品為主，代表樓盤有中海紫御豪庭，雅戈爾長風8號，在售的主力戶型為大平層產品，售價在45000元/平方米，mini storage開盤之日起，一直成為改善型人群的選擇對象；而同一板塊內的二手房小區，則以房齡較長的老公房為主力，且以小戶型房源為代表，售價在28000－30000元/平方米，迎合首次購房的剛需客群置業需求。從中可看出，價格、產品等一系列硬性指標，會使二手房與新房的受�群體產生差異性。此外，從部分中介門店反映的情況看，8月過半後，無論從帶看量還是成交量都有不同程度的回暖。部分中介的成交數據比7月同期上漲逾四成。成交的房源基本都是新增的優質二手房源。德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示，到目前為止優質二手房源量仍處於相對低點，"僧多粥少"的情況導致了優質二手房源成交速度快、周期短，這類房源的價格也相對堅挺，議價較小。加上二手房業主對後市普遍看好，因此，傳統旺季中一旦有優質房源掛牌，必將快速成交。開發商中介聯動"求變"除了常規推盤動作外，對創新業務的嘗試或將成為一些開發商和中介機構在今年"金九銀十"所預期的新的業績增長點。為了實現快速去化，新盤項目找一家或數家經紀公司代理銷售並不是新鮮事，而近期搜房網在滬推出"新房通一二手聯動平台"，則將全面打通一二手聯動及老帶新聯動的平台數據庫，全面開放新房房源，由經紀人向目標客戶銷售新房。首批簽約入駐該平台的包括215家房地產經紀公司和包括綠地集團、南山地產等知名房企在內共計10個新房項目。記者從首批簽約平台的昆山花橋板塊項目可逸蘭亭瞭解到，這個項目目前主推75－130平方米的剛需房源，只要經紀人帶看成交，就可獲得每套1.5萬元的傭金；即將于9月推出疊拼別墅項目的綠地海域蘇河源則將傭金額度提高到了每套2.5萬元。搜房控股新房集團副總裁兼上海公司總經理趙彤陽告訴記者，目前市場成交量的20%集中在銷量排名前10的項目上。~ 另外80%的份額，則分散在其他500多個項目上。這意味著單體項目價值非常高，這是當下新房市場的'二八法則'。通過一二手聯動平台，中介機構不僅可以給客戶提供二手房房源，也將更有動力將優質的新房房源推薦給購房者，中介經紀人同樣可以獲得不錯的收益。"不過，也有業內人士指出，由於不同的項目所給出的傭金不同，尤其是同區域的同類房源，經紀人難免從自身利益出發優先向購房者推薦傭金高的項目。8月1日至8月20日新建商品住宅成交金額銷售榜單排名 樓盤名稱 區域板塊 成交套數 成交金額 成交均價（萬元） （元/㎡）1 招商虹橋華府 青浦徐涇 144 43678.64 29214 2 金地自在城 松江泗涇 201 36091.9 17074 3 大華錦繡華城 浦東北蔡 80 32309.18 39523 4 中信泰富朱家角新城 青浦朱家角 208 30740.9 12032 5 露香園 黃浦老西門 20 28767.79 62797 6 保利天鵝語 嘉定新城 125 22183.6 17635 7 南山雨果 青浦徐涇 82 20876.65 24169 8 萬科金色領域 嘉定新城 120 19987.48 18517 9 綠城玉蘭花園 浦東唐鎮 18 14943.48 43163 10 萬源城 閔行古美羅陽 43 14827.87 39414 （數據來源：漢宇地產市場研究部）[推算]用什麼手機買什麼房？移動互聯網對傳媒、遊戲、零售商業的衝擊已一目瞭然。越來越多的開發商、代理商已意識到移動互聯網咄咄逼人的態勢，他們內部也開了這方面的大數據分析，甚至已精確到 "用什麼手機的人喜歡買什麼房"。開發商和代理商通過分析購房者的數據找出他們的喜好，測算出大致的購買力，從而有針對性地投放樓盤廣告。易居中國副總裁兼樂居互聯網及電商集團首席技術官崔興龍表示，通過互聯網大量數據分析，發現使用IOS操作系統的女性用戶對於購房決策的影響力已超過男性，達到57%。房產移動互聯網用戶的年齡對於一線城市來說平均是25歲，二線城市是31歲。不僅如此，互聯網大數據還可以分析出小米系統Android系統當中3年購房的迫切程度超過92%，這遠高于其它操作系統，二三線城市蘋果手機用戶1年內的購房預期超過了63%，這是超過一線城市45%的預期。 "我們也對公寓類房型進行了分析，關注公寓類的女性用戶基本都是30－40歲之間，是以單身為主，使用蘋果手機；看別墅的主要人群是男性，年齡在40歲以上，使用的操作系統和IOS不一樣，三星手機超過了80%。 "這些數據對於開發商而言，在銷售環節極具誘惑力。self storage