只見租金漲，不見有鋪賣 “剛鋪”是怎樣煉成的

信息來源於四川新聞網 / Cited from .newssc.org/每一個新社區、新興板塊都有自己的發展情況，迷你倉庫產業結構、路網配套、基礎設施等等都有很大區別，但是他們的共同點是———都需要商業來使整個板塊的後續發展得到支撐。對於居住者來說，吃、穿、住、行能在樓下解決是件夢寐以求的事情，因此社區的商業越豐富他們越高興。但是對於投資者來說，當然是希望社區人越多，商舖越少越金貴，投資回報才會越高。成都商報記者對成都各大板塊進行梳理，發現其中有不少區域呈現出人多鋪少、剛性需求大於商業配套的現象，包括城東的三聖鄉板塊，城南的天府長城住區，城西的中鐵西城等有代表性的樓盤和區域。成都商報記者 葉濤 劉久林攝影記者 盧祥龍三環外的社區底商，租金超過市中心，高出你想象！同樣是商舖，高租金秘密在哪裡？案例1三聖鄉板塊 月租500元/平米 越小越金貴城東三環外：三聖鄉板塊當前租金水平：200∼500元/平方米/月當初售價：五年前1萬元/平方米，目前約5∼7萬元/平方米三聖鄉板塊是城東最早發起的居住片區之一，到現在已經有10年的成長期，據初步統計，方圓3公里範圍內的三聖鄉區域，如果樓盤全部集中入住，常住人口約10萬人以上。對比居住的密集性，三聖鄉板塊的商業配套就顯出鳳毛麟角之勢。8月18日，成都商報記者驅車在三聖鄉板塊的居住區繞行，發現幾大樓盤樓下均有少量臨街商舖，但真正大型商業綜合體卻還沒有。這些商舖呈點式分佈，形成的街區長度不足200米。這樣短缺的商舖現狀導致該區域商舖的租金在200元∼400元/平米不等，以黑馬之勢超過不少市區內商舖。現場調查月租金400元/平米，鋪少需求大從中午11:30到下午1點，區域內商舖集中的幾條街包括楓樹街、喜樹街一直很熱鬧。卓錦城1期底商一家名為餛飩大王的餐飲店鋪的老闆表示，自己打下這家店鋪一年多，當時轉讓費也在20萬元左右，月租金近400元/平米，一年下來由於附近餐飲店少，生意很好，並沒有虧損，加上如果店鋪再次轉讓，更是會有不錯的收益。記者從項目附近的中介公司日新偉業置業瞭解到，由於卓錦城1期的底商是區域中少有可以經營餐飲的商舖，大多在30多平米的面積，租金也是最高的，且越小越貴，甚至有一家店鋪不到10平米，月租金達到500元/平米。在相隔3里路的鑫苑名家樓盤也有30多家商舖，面積大小為30平米左右，層高6米多。據中介公司相關人員介紹，該處商舖租金為240∼260元/平米，在5月份剛經手出租一間鋪面，轉讓費20萬元，租金260元/平米，因為租金太高，其老闆採用兩撥人手輪班制，中午賣燒菜，下午賣串串香。一位家住卓錦城2期的業主陳先生對記者描述了因板塊商家少，消費選擇少的生活局面："這個片區有不少青年人群，大宗購物可以開車到萬象城這樣的商場，樓下也有超市、藥店、理髮店等日常消費地，但苦惱的是樓下的餐飲店鋪很少，我幾乎長期在一家面館吃面，味道很一般，生意卻爆好。"30平方米鋪子 掛牌價格200萬租金高其實還不能表達該區域商舖的火熱程度，轉租率高、二手鋪少也是兩大指標。記者在區域內多家中介公司進行調查，竟然只有一家商舖有轉賣的意向，並且30平米的鋪子掛出200萬元的銷售價格。其次，當記者詢問有無商舖出租時，中介公司表示區域內店鋪一般出來幾天就會被租走，只有兩家商舖在轉手，且轉讓金在20萬元以上。面對這樣的現狀，記者採訪到一位在錦江城市花園購買底商的投資者劉先生，對方表示，他在2008年入手一套30平米的商舖，價格大約在10000元/平米，租金從60元/平米漲到現在180元/平米，目前租給了一家餐飲店，而現在這套商舖的市場最低售價在5萬元/平米，只要願意轉手肯定馬上被搶。同時記者在卓錦城項目售樓處也瞭解到，該樓盤的商舖從2011年開始發售，項目一期底商由於鄰主幹道，價格約在4萬元/平米，而四期商舖位置略偏，售價在約3萬元，由於商舖只有數十個，基本是開盤就搶光，而現在一期底商二手房售價已經達到6∼7萬元/平米。開發商說法區域集中配套起步三聖鄉仍然是商舖窪地作為片區早期開發商之一，國嘉地產項目營銷副總監甘曉峰表示，由於區域規劃之初都是以住宅開發為主，商業占比很少，因此當時片區內商舖推出後，不少購買者是托關係、找渠道進行購買。道理很簡單，如此大體量的住宅區，數萬戶家庭單位，至少應該搭配一個綜合體，加上數條商業街才能滿足片區的基本生活需求，但是由於住宅先行，區域大型商業配套現在才起步，因此少量的商舖就成為稀缺性資源，價格一直堅挺。"三聖鄉板塊是成都最早發展起來的剛需住宅集中區，其實一個城市新的板塊的發展必須經歷一個沉澱期，需要大量固定消費人口支撐的區域性集中商業尤其如此。"合能地產相關負責人告訴記者，"從這個區域商舖價格的漲勢，我們認為這個區域的商業配套還遠遠不夠，而且商舖經營的業態也很初級化，因此我們打造的項目合能錦城樓下的數萬平米廣場商業將提升三聖鄉板塊的商舖格局，打造5分鐘生活圈來契合城市白領的生活方式，我們商業有永輝超市，良木緣咖啡等等，足不出戶就可以解決業主一天的需求。同時，我們認為項目即將推出的商舖仍然會成為旺銷產品，因為區域商業配套剛性需求太旺盛。"案例2天府長城區域 售價4年翻一番 租金漲近2倍南三環外：天府長城區域當前租金水平：200∼300元/平方米/月當初銷售價格：2009年2∼3萬元/平方米，目前5∼6萬元/平方米天府長城緊鄰南三環，夾在天府大道與科華南路之間。在這塊不大的區域里，密集分佈了天府長城共四期項目，包括圖南多、麗日清風、嘉南地、柏南郡，總戶數達到4500戶左右，加上附近五洲花園、御府花都、天府名居、金沙江苑、凱麗濱江、世家花園等其他開發商項目，整個區域住房總戶數超萬。如此巨大的人口居住規模，整個區域就靠幾條臨街小商舖，而也正因如此該區域的幾條臨街商舖的商業價值和地位才愈加凸顯。現場調查回家高峰期，人流平均達到每分鐘5人記者在上周末下午六點來到天府長城·圖南多位於天順路旁的臨街店鋪，時值回家高峰，一百多米的臨街店鋪佈滿了人群，讓原本不大的小街顯得更為擁擠。街面約有三十來個店面，業態分佈主要是煙酒副食、餐飲、菜蔬等基本生活需求產品，但沒有一個像樣的超市。根據記者觀察，該區域人流最為集中的區域為蔬菜店和煙酒店，在六點半左右，這兩種形態的店面人流平均達到每分鐘5人。圖南多早在2009年就交付使用，當時可能因為小區人氣不旺，並未做太多的商業規劃。而隨著時間的孕育和社區的成長，高人口聚集度已經成為該區越來越明顯的態勢，因而當初未在意的商業規劃問題越來越凸顯。只見租不見售，租金200元/平米在樓盤內人氣最為旺盛的蔬菜店，看著裡面五六名工作人員忙得不可開交，蔬菜店老闆表示生意還不錯，日營業額也達到三四千，但租金高達200元/平米，一個月租金在1萬多元。而一家經營早點的店鋪工作人員表示，雖然生意一般，但因為這裡的客儲存穩定集中，不會出現大的波動，所以已在這兒經營了好幾年。最後記者以租鋪者的身份來到該街面的一家房產中介門面，工作人員表示這條街面上一直沒有鋪面要轉租出來也根本無鋪可售。根據記者從天府長城招商部拿到的數據顯示，2004年天府長城1期麗日清風底鋪售價僅為7000元/平米，2期嘉南地的底鋪售價也只在1.2萬∼1.5萬元/平米，但目前這兩個區域底鋪的售價早已超過4萬元/平米。體量4500平米約70個商舖的圖南多，2009年現鋪出售時銷售價格為2萬∼3萬元/平米，但現在的保守估價為5萬∼6萬元/平米，價格增幅達到一倍。在月租水平上，4年來圖南社區底商從100元/平米漲到現在280元/平米，並且暫時是無鋪可租。開發商說法"沒想到會如此火爆"天府長城招商部經理周健表示："對天府長城臨街商舖的經營和發展狀況非常滿意，在他們規劃之初，沒想到未來會達到如此火爆的發展趨勢。"在商舖租金方面，周經理進一步表示，因為過去三、五年的合同租金沒有隨著市場浮動，在新一輪合同期到來之際，必然會引發租金價格的井噴，比如三年前開始訂的合約租金每月是100元/平米，在新合同期內可能直接攀升到每月400元/平米。周健分析認為，天府長城商舖價值的大量提升，跟房產發展大勢有關，有一個水漲船高的過程，但作為社區商業，天府長城高密度的人口聚集和生活區的不斷孕育成熟，必然會給區域商舖帶來巨大的升值可能。加上當初在規劃上的前瞻眼光，把圖南多商舖區放在天順路東側，緊鄰西側大體量的辦公寫字樓區，住宅與寫字樓的中心區，坐擁高密度人口聚集和辦公流動人員，注定了天府長城圖南多商舖的巨大升值潛力。案例3新光華片區 人口密集 交房8個月增值兩成西三環外：新光華片區當前租金水平：中鐵西城一樓150∼260元/平方米/月當初銷售價格：4萬元/平米在通往中鐵西城的成飛大道兩邊，密集地分佈了時光俊園、中鐵瑞景頤城、凱德風尚、藍光sofa社區、西城尚錦等多個樓盤，體量規模巨大。其中時光俊園為1372戶，中鐵瑞景頤城為1385戶，凱德風尚為4410戶，藍光sofa社區建築面積為120000平方米，估測戶數應該接近1000，西城尚錦建築面積為169000平方米，估測戶數應該超過1000，因此不用再細算其他樓盤就可以知道這個區域的人口聚集密度是多麼的驚人。現場調查社區尚未成熟經營即已起步盡管附近社區業主尚未大量入住，甚至很多樓盤尚未開盤，交房時間更是要等到2015年，中鐵西城寫字樓現在也不過只有30%的入住率。但記者中午一點左右在現場看到，附近各工地的建築工人、裝修工人、寫字樓里的上班族、來本區看房的大量市內顧客擠滿了底層外街的大小商舖。大量的客流甚至還吸引來了不少流動攤販，以致每到中午街角就形成一個攤販區。記者觀察到，這段時期的客流主要集中在超市、餐飲、煙酒、副食、便利店等日常生活必需業態，符合社區商業初期的發展形態。底層內街的業態盡管大量還處在裝修的狀態，但已開業的近三成商舖都開始了正常經營。房產中介向記者介紹到，雖然這片區域現在感覺還稍顯狼藉，到處都在施工，但實際上這裡的人流量已經相當大，一旦業主大量入住，人流即可能就會演化成人群洪流。以他們自己的經營狀況為例，每天來咨詢房屋信息的客戶就到四五十組。記者也確實看到，一小段不到50米的內街居然就密密地分佈下了4家房產中介，足見目前該區即以擁有巨大的市場交易、消費能力。區域還未大規模入駐，商舖出租80%目前中鐵西城在租商舖分佈在其寫字樓區域的樓下兩層，呈現出內街和外街兩種形態，外街約三十個鋪面，面積在40平米左右的小型商舖。內街約有十五個鋪面，面積從70∼150平米不等。記者從房產中介處瞭解到，該區域才於今年年初交房，但現在一樓外街的月租金水平已經達到150元∼260元/平米，並且外街底鋪僅剩一個鋪位可租。內街鋪面的出售價格也已經達到4.8萬元每平方米，而當初鋪面的賣價僅為4萬元/平米。交房僅僅8個月，鋪面價格漲幅已經達到20%，而商舖的出租更是達到80%。出現這種狀況除了中鐵西城在區域內的獨特商業地位以外，商舖的稀缺是另一個重要因素。盡管周圍樓群聚集，但兼容商業的卻很少，諸如凱德風尚、藍光sofa社區、西城尚錦等大體量樓盤皆為無商業的純住宅。開發商說法要提前預判區域成熟度，做好商業規劃中鐵西城總經理陳亮在接受記者採訪時表示，就自己個人觀點而言，以"稀缺"來定位中鐵西城的商業可能只是看到了表象，而前瞻性的占位才是王道。中鐵西城周邊將聚集45個樓盤，按照最保守的統計，這裡將會產生50萬人的消費需求，10000戶固定家庭消費群，積蓄數年的消費能量，但核心配套卻只有一個。同時，作為光華新城的中心，項目周圍聚集了青羊工業總部基地、中航集團、成都市婦女兒童醫學中心醫院、青羊綠舟創意產業園在內的中高端企業約1100家、超大型企業4家，而這些消費群體的飲食、娛樂、購物等消費也將在此展開。特別是規劃中的地鐵4號線中壩站也將位於中鐵西城項目內，中壩站設計為高峰時期1萬人/小時，按照每天3小時的高峰期計算，單站的年客流量預計可達上千萬人次，這上千萬人次的消費流量，都將在中鐵西城實現。專業人士說法黃海（成都海博地產機構董事，"海哥投資俱樂部"發起人）買剛需商舖 三大要素看清楚所謂剛需商舖不是一個�定的概念，而是隨著市場、區域發展狀況在不斷變化，以三聖鄉板塊為例，雖然從目前來看其租金是最高的，但其原因是商業大配套發展緩慢導致，目前這個區域附近正在湧進綠地中心超高層綜合體、合能錦城等商業體，新的開發商進來後自然會帶來更多的商業指標，更多的競爭，因此這個區域商舖的"剛性"到底能剛多久還是未知數。但是在一個數千人生活的樓盤，底商量少的話，價格還是比較堅挺的。像天府長城這樣的區域，是比較特殊的內閉式商業。距離凱丹廣場等綜合體有一段距離，社區商舖是居民生活的重要消費地，但是由於常住人口穩定，旁邊還有拉德芳斯、中國海關20萬平方米寫字樓形成交叉消費格局。僅不到5萬平米的商業供應並不大，其商舖價格也會很和市場經濟大環境一致，價格會比較穩定。中鐵西城寫字樓下商舖所在的外光華片區，同樣是剛需板塊，越是剛需戶型入住越快，隨著未來人口進來，這個地方正好是人流焦點鋪，周邊小區出入口緊靠小區不遠，因此對這個板塊是看好的。個人認為買剛需商舖有三大要素，一、最好是買區域配套的商業項目，比如能經營餐飲的鋪面；二、避免大綜合體和購物中心對自己所選業態的衝擊；三、很多投資人要學會買2、3樓，把眼光往上走點，買面積大一點，價格低一點的鋪面才有溢價空間。購買商舖有一個比較簡單的基礎原則，看住宅和商舖的價格比，如果是1:3這個區間，是最佳投資時機，低於這個數值，該商舖的區域前景和投資潛力不夠；而如果超過1:6這個區間，成熟區域如春熙路等商舖可以選擇，非成熟區域則是在透支預期空間，風險較高。從租售比，年回報達到6%，算是優質物業。新蒲崗迷你倉